El derecho inmobiliario es una rama del derecho civil de contenido especial, aunque con un ámbito de aplicación de carácter general. Se orienta a la regulación del derecho de hipoteca y la verificación registral de los derechos sobre fincas, estableciendo los valores jurídicos de las inscripciones y organizando el funcionamiento del Registro de la Propiedad. No está relacionado exclusivamente con la Legislación Hipotecaria, sino también con el Código Civil, la Legislación Notarial y Ley de Enjuiciamiento Civil.
El derecho inmobiliario (así nombrado debido a la diferenciación entre bienes muebles e inmuebles) recibe diversas denominaciones de origen doctrinal. Entre ellas, podemos distinguir las siguientes: derecho hipotecario, derecho registral de la propiedad, derecho inmobiliario registral y derecho registral. Cada una de ellas destaca con mayor acento algunos aspectos, materias, relaciones y regulaciones incluidos en este campo del derecho.
La definición de Luis Roca Sastre es quizá una de las más completas y esclarecedoras. Según el prestigioso jurista, el derecho inmobiliario es: “El conjunto de normas legales que regulan la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad inmueble, la práctica, valor y efectos de los asientos de inmatriculación de fincas y de sus modificaciones, así como la inscripción de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables y las anotaciones preventivas admitidas”.
Principales características
Las particularidades del derecho inmobiliario pueden resumirse en las siguientes características:
- Es un derecho necesario, ya que comprende elementos del orden público.
- Su contenido es especial, aunque su ámbito de aplicación es general, puesto que se administra en todo el territorio nacional.
- Es un derecho parcialmente instrumental que establece un régimen jurídico propio de los bienes inmuebles, así como derechos reales sobre ellos.
- Se encarga de organizar el Registro de la Propiedad y regular los derechos sobre los inmuebles, determinando el valor jurídico.
Relaciones y principios rectores
El derecho inmobiliario se relaciona, a su vez, con otras ramas jurídicas, tales como los derechos administrativo, mercantil, procesal, fiscal e internacional privado. Existen importantes principios hipotecarios, considerados fundamentos que orientan el sistema inmobiliario registral. Así, el concepto de “inscripción”, declarativa o constitutiva, está relacionado genéricamente con la noción de asiento registral. El principio de “publicidad”, material y formal, es aquel por el cual se les otorga certeza a las declaraciones registrales. Este cuerpo de criterios directrices está integrado también por las ideas de “buena fe”, “prioridad” y “consentimiento”, entre otras.
Aplicaciones frecuentes del derecho inmobiliario
La utilidad práctica y cotidiana del derecho inmobiliario se presenta especialmente asociada a todas las facultades relativas a la propiedad inmueble, tales como adquisición, compra, venta, usucapión, posesión y herencia, además de las acciones de constitución y disolución de copropiedades y regulación de derechos de uso y usufructo, están por tanto en relación muy directa con el derecho de familia, los divorcios y las herencias. Los especialistas en derecho inmobiliario están igualmente dedicados a atender cuestiones relacionadas con la vivienda habitual de propietarios o inquilinos, alquileres, juicios por desahucios y por reclamación de rentas, resolviendo, asimismo, dudas legales derivadas de problemas con vecinos y celebraciones de contratos.